土地利用管理与土地资产管理

本节导读

这一节对应大纲第四章「土地利用管理」（概述、土地资源评价与环境影响评价、土地利用规划、土地用途管制、耕地保护管理、建设用地管理）和第五章「土地资产管理」（概述、土地市场管理、土地价格及其管理、土地金融和土地税收管理）。「土地用途管制」「基准地价」「耕地占补平衡」适合出名词解释；「土地利用总体规划的原则」「土地使用权出让的方式」适合出简答；「怎样加强耕地保护」适合出论述。大纲编写以后，规划体系和土地管理法都有调整，讲到时写现行情况。

土地利用管理

概述

土地利用管理是国家为合理利用土地，对土地利用的结构、布局和方式进行规划、组织、协调和监督的管理活动，目标是提高土地利用效率、保护耕地、维护生态平衡。

土地资源评价与土地利用环境影响评价

土地资源评价是对土地的质量和适宜性进行评定。联合国粮农组织 1976 年的《土地评价纲要》把土地适宜性分为纲、级、亚级、单元四个层次：纲分适宜和不适宜两类；适宜纲下分高度适宜、中等适宜、临界适宜三级，不适宜纲下分当前不适宜、永久不适宜两级。我国还开展农用地分等定级和城镇土地定级。

土地利用环境影响评价是对土地利用规划或建设项目可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防和减轻不良影响的对策。

土地利用规划

土地利用规划是在一定区域内，根据土地资源的特点和经济社会发展的要求，对今后一定时期内土地利用作出的总体安排和布局。大纲时期，土地利用规划的核心是土地利用总体规划，分全国、省、市、县、乡五级。1998 年修订的土地管理法规定，编制土地利用总体规划要遵循：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

现行情况：国家建立国土空间规划体系，把主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等融合为统一的国土空间规划，即「多规合一」。2019 年修正的土地管理法规定，经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据；已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。以现行法律为准。

土地用途管制与耕地保护

1998 年修订的土地管理法确立了土地用途管制制度：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地；严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

耕地保护制度	要点
占用耕地补偿制度	非农业建设经批准占用耕地的，按照「占多少，垦多少」的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地，即耕地占补平衡
基本农田保护制度	划定基本农田保护区，严格管理；2019 年修正的土地管理法改称永久基本农田
土地整理复垦	开发未利用地，整理、复垦被破坏的土地，增加有效耕地
禁止闲置荒芜	禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地

建设用地管理

建设用地是用于建造建筑物、构筑物的土地。建设占用农用地的，要办理农用地转用审批。宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。国有建设用地通过出让或划拨提供。

现行情况：2019 年修正的土地管理法完善了土地征收制度，要求公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障；允许土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途并经依法登记的集体经营性建设用地，通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。以现行法律为准。

土地资产管理

概述

土地资产是土地作为财产能够带来收益的属性。我国实行国有土地有偿使用制度，土地所有权与使用权分离：1988 年宪法修正案规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。土地资产管理的目标是防止国有土地资产流失，发挥土地的经济价值。

土地市场管理

我国城市土地市场常见的分法是：一级市场，国家以土地所有者的身份出让国有土地使用权，由政府垄断；二级市场，土地使用者之间转让、出租、抵押土地使用权。