用益物权与占有

本节导读

所有权人把物交给别人使用，别人就可能取得用益物权。用益物权是对他人所有的物享有占有、使用和收益的权利，以不动产为主。这一节依次讲五种用益物权——土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权，最后讲占有，它不是物权，却同样受法律保护。

这一节的数字和特点很集中：承包期的年限，各种权利是合同生效时还是登记时设立，居住权的几条特点，占有保护的一年期限。选择题经常拿它们做对比。学完这一节，你应该能把五种用益物权的设立时间、期限、特点分清，并知道占有的分类和保护。

本节规则按现行《民法典》编写，以当年考试大纲与现行法律为准。

用益物权概述

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。它的特点有三个：一是以使用和收益为内容，一般不能处分物的所有权；二是在他人的物上设立，属于他物权；三是有期限。

用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依法获得相应补偿。

土地承包经营权

期限与设立

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。承包期的长短不同：

土地类型	承包期
耕地	三十年
草地	三十年至五十年
林地	三十年至七十年

承包期届满，由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

流转与保护

土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让，当事人可以向登记机构申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。承包期内，发包人不得调整承包地，也不得收回承包地（因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形需要适当调整的，以及法律另有规定的，依照有关法律规定办理）。

土地承包经营权人还可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。

建设用地使用权

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

设立方式有出让和划拨两种：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让；严格限制以划拨方式设立。建设用地使用权自登记时设立。

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

建设用地使用权人转让、互换、出资、赠与或者抵押的，应当采用书面形式订立合同，并向登记机构申请变更登记。房和地要一起处分：建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物转让的，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。

宅基地使用权

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

居住权

居住权是《民法典》新增的用益物权。居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。比如老人把房子过户给子女，同时为自己保留居住权。居住权的要点如下：

事项	规则
设立方式	当事人采用书面形式订立居住权合同；也可以通过遗嘱设立
设立时间	向登记机构申请居住权登记，自登记时设立
是否有偿	无偿设立，但是当事人另有约定的除外
能否转让、继承	居住权不得转让、继承
住宅能否出租	设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外
消灭	居住权期间届满或者居住权人死亡，居住权消灭，应当及时办理注销登记