所有权、共有与相邻关系

本节导读

所有权是最完整的物权。这一节先讲所有权有哪些权能、怎么取得，其中最重要的是善意取得和拾得遗失物；然后讲几种特殊的所有权形态——小区业主的建筑物区分所有权、邻居之间的相邻关系，以及多人共同拥有一件东西的共有。

选择题常考善意取得的三个要件、遗失物的追回期限、共有物的处分规则和优先购买权；案例分析题经常拿「无处分权人卖东西」「拾得手机」做情节。学完这一节，你应该能判断受让人能不能善意取得，能背出几个关键期限和比例，并能说清按份共有与共同共有的区别。

本节规则按现行《民法典》编写，以当年考试大纲与现行法律为准。

所有权的权能与取得

所有权的内容

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。占有是对物的实际控制，使用是依物的性能使用，收益是取得物所生的利益（如孳息），处分是决定物的命运（如出卖、赠与、毁弃）。其中处分权是所有权的核心。

取得所有权的方式

取得所有权有原始取得和继受取得两类。继受取得如买卖、赠与、继承；下表是原始取得中常见的几种，最后一行是一个容易误会的情形：

方式	要点
善意取得	无处分权人转让，符合条件的受让人取得所有权，详见下文
添附	因加工、附合、混合产生的物的归属，有约定的按约定；没有约定或约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定
孳息	天然孳息由所有权人取得，有用益物权人的由用益物权人取得
拾得遗失物（易混）	拾得人并不能因此取得所有权，详见下文

因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

善意取得

三个要件

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。但是除法律另有规定外，同时符合下列三个条件的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

1. 受让人受让该不动产或者动产时是善意；
2. 以合理的价格转让；
3. 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人取得所有权后，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权（比如抵押权、质权）的，参照适用这些规定。

遗失物的特殊规则

遗失物不是被所有权人主动交出去的，所以法律给它额外的保护：所有权人有权追回遗失物。遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物。但是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用，之后可以向无处分权人追偿。

拾得遗失物

拾得遗失物的规则如下：

1. 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门；
2. 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告；
3. 拾得人在送交前、有关部门在领取前，应当妥善保管；因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任；
4. 权利人领取遗失物时，应当支付保管遗失物等支出的必要费用；悬赏寻找的，应当按照承诺履行义务；拾得人侵占遗失物的，无权请求这些费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务；
5. 遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。

拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。

建筑物区分所有权

三项权利

小区业主对自己的房子，既有所有权，又有对楼道、电梯、绿地这些公共部分的权利。具体是：对专有部分（住宅、经营性用房）享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有权，以及共同管理的权利。业主转让房屋的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

业主共同决定事项的表决

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。表决通过的比例分两档：

事项	通过的条件
筹集维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动	经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意
其他事项，如制定修改管理规约、选聘解聘物业服务企业、使用维修资金	经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意

相邻关系

不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。常见的内容有：为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；因建造、修缮建筑物以及铺设管线等必须利用相邻土地、建筑物的，提供必要的便利；不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质；挖掘土地、建造建筑物、铺设管线等不得危及相邻不动产的安全。