物权概述与物权变动

本节导读

从这一节开始进入物权。物权是权利人直接支配特定的物的权利，房子、汽车、土地使用权、抵押权，都属于物权的范围。这一节是物权编的总纲：先讲物权是什么、有哪些种类，再讲物权什么时候发生变动——也就是「所有权到底什么时候转到买受人名下」，这是物权最核心的问题。

在试卷上，物权变动的时间点特别爱考：不动产看登记，动产看交付，再加上几个例外。案例分析题里「房屋已经交付但没过户」「汽车已经交付但没登记」都是典型情节。学完这一节，你应该能区分物权与债权，背出不同物权变动的生效时间，并说清合同效力与物权变动的关系。

本节规则按现行《民法典》编写，以当年考试大纲与现行法律为准。

物权的概念与种类

概念与特征

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。它有三个特征：可以直接支配物，不必经过他人的行为；具有排他性，同一物上不能同时有两个互不相容的所有权；是绝对权，权利人以外的任何人都负有不得侵害的义务。

物权和债权最容易混淆，两者的差别如下：

比较项	物权	债权
性质	绝对权，对世权	相对权，对人权
客体	特定的物	特定人的给付行为
内容的决定	种类和内容由法律规定	当事人可以在法律范围内自由约定
效力	有排他性，有优先效力	一般平等，没有排他性

物权的种类与物权法定

物权分为三大类：所有权；用益物权，包括土地承包经营权、土地经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权；担保物权，包括抵押权、质权、留置权。占有不是物权，它是一种事实状态，法律另有保护。

物权的种类和内容，由法律规定，当事人不能自己创设，这叫物权法定原则。所以，合同里可以随便约定付款方式，却不能随便约定出一种法律没有规定的新物权。

物的分类

物包括不动产和动产。不动产是土地以及房屋、林木等地上附着物，动产是不动产以外的物。另外要知道：从物随主物转让，但当事人另有约定的除外；天然孳息由所有权人取得，既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得；法定孳息，当事人有约定的按约定取得，没有约定或者约定不明确的，按交易习惯取得。

物权变动的规则

不动产：登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

这里有一条非常重要的「区分原则」：当事人订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，没过户，合同依然有效，只是所有权还没有转移，买受人可以请求出卖人继续履行办理登记的义务。比如甲和乙签订了一份土地使用权转让合同，价款已付，但过户手续还没办，这时合同有效，使用权仍然属于甲，乙取得的是请求甲协助过户的债权。

动产：交付生效

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。交付有现实交付，也有三种特殊的「观念交付」：

交付方式	含义	物权何时变动
简易交付	权利人已经占有该动产	自民事法律行为生效时
指示交付	第三人占有该动产，让与人把请求第三人返还原物的权利转让给受让人	自该转让生效时（以转让返还请求权代替交付）
占有改定	转让后又约定由出让人继续占有	自该约定生效时

登记对抗：几个重要的例外

有些物权，合同生效或者交付就发生变动，登记只是用来对抗善意第三人，不登记的话不能对抗善意第三人：

物权	设立或变动的时间	未登记的后果
船舶、航空器和机动车等	交付时	不得对抗善意第三人
土地承包经营权	自合同生效时设立	互换、转让未登记的，不得对抗善意第三人
地役权	自地役权合同生效时设立	未登记，不得对抗善意第三人
动产抵押权	自抵押合同生效时设立	未登记，不得对抗善意第三人
流转期限五年以上的土地经营权	自流转合同生效时设立	未登记，不得对抗善意第三人