租赁合同、借款合同与融资租赁合同

本节导读

这一节讲三类以「使用」或「融资」为目的的合同：租赁合同，出租人把东西交给承租人用；借款合同，借款人借钱、到期还钱并付利息；融资租赁合同，出租人买下承租人选定的设备租给承租人，实际上是一种融资方式。

租赁合同是考试的热点：租期的上限和书面形式的要求、转租的规则、买卖不破租赁、房屋承租人的优先购买权及其十五日、五日的期限，经常出现在选择题和案例题里。借款合同考利息的规则和自然人之间借款的特点，融资租赁合同考它的三方结构和与普通租赁的区别。学完这一节，你应该能判断租赁关系中各方的权利，并分清三种合同。

本节规则按现行《民法典》编写，以当年考试大纲与现行法律为准。

租赁合同

概念、期限与形式

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是有偿、双务、诺成合同。要记住的几个规定：

事项	规则
租赁期限的上限	不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效
续租	租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年
形式	租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁
不定期租赁	当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方；租赁期限届满承租人继续使用，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但期限为不定期

双方的主要义务

出租人应当交付租赁物，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途；出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定或者因承租人的过错致使租赁物需要维修的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担；因维修影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，按照约定的方法使用造成的损耗，不承担赔偿责任；未按约定的方法使用造成损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿。承租人应当妥善保管租赁物，保管不善造成毁损、灭失的，应当承担赔偿责任；经出租人同意才可以对租赁物进行改善或增设他物，未经同意的，出租人可以请求恢复原状或者赔偿损失。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。

因不可归责于承租人的事由，租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

转租

情形	规则
经出租人同意的转租	承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失
未经出租人同意的转租	出租人可以解除合同
出租人知道转租	出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为同意
转租期限	超过承租人剩余租赁期限的，超过部分对出租人不具有法律约束力，但另有约定的除外

承租人拖欠租金的，次承租人可以代为支付其欠付的租金和违约金，但转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

买卖不破租赁与房屋承租人的权利

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这叫买卖不破租赁。房东把房子卖了，新房主要继续履行原来的租赁合同。

房屋承租人享有两项特别的权利：

1. 优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃；出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃。
2. 优先承租权：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，但是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

借款合同

概念与成立

借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同应当采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立，是实践合同。

利息规则

事项	规则
预先扣除利息	借款的利息不得预先在本金中扣除；预先扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息
没有约定利息	视为没有利息
约定不明确	当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息
利率限制	禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定