物权通则与所有权

本节导读

这一节对应大纲民法学第九章「物权通则」和第十章「所有权」。物权编的核心问题是「物归谁、怎么变、受侵害怎么办」：物权通则讲物权的原则、变动和保护，所有权一章讲所有权的取得方式和几种特殊的所有权形态。

学完后，你应该能判断物权变动的时间点，区分登记生效与登记对抗、交付的几种方式，说明善意取得、遗失物等所有权取得规则，并处理建筑物区分所有、相邻关系和共有中的常见问题。

物权的概念、效力与原则

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权（第一百一十四条）。与债权相比，物权是绝对权、支配权，具有排他效力、优先效力和追及效力；债权是相对权、请求权，债权人之间原则上平等。

原则	条文	含义
物权法定	第一百一十六条	物权的种类和内容，由法律规定，当事人不能自由创设
一物一权	理论通说	一个物上只能成立一个所有权，同一物上不能同时成立两个内容相互冲突的物权
公示公信	第二百零八条	不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；信赖公示的善意第三人受保护
平等保护	第二百零七条	国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护

物权的变动

基于法律行为的变动：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外（第二百零九条）。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力（第二百二十四条）；船舶、航空器和机动车等的物权变动，未经登记，不得对抗善意第三人（第二百二十五条）。

交付方式	条文	含义
现实交付	第二百二十四条	出让人把动产的直接占有移转给受让人
简易交付	第二百二十六条	权利人在物权变动前已经占有该动产的，自民事法律行为生效时发生效力
指示交付	第二百二十七条	动产由第三人占有的，出让人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付
占有改定	第二百二十八条	双方约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力

非基于法律行为的变动：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力（第二百二十九条）；因继承取得物权的，自继承开始时发生效力（第二百三十条）；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（第二百三十一条）。处分依照这三条享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力（第二百三十二条）。

不动产登记与物权的保护

不动产登记簿是物权归属和内容的根据（第二百一十六条）。权利人、利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效（第二百二十条）。当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以申请预告登记（第二百二十一条）。

物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决（第二百三十三条）。物权保护的方法有：请求确认物权（第二百三十四条）；无权占有不动产或者动产的，请求返还原物（第二百三十五条）；请求排除妨害或者消除危险（第二百三十六条）；造成不动产或者动产毁损的，请求修理、重作、更换或者恢复原状（第二百三十七条）；请求损害赔偿（第二百三十八条）。这些方式可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用（第二百三十九条）。

所有权的取得

取得方式	条文	要点
善意取得	第三百一十一条	无处分权人处分他人财产，受让人受让时善意，以合理的价格转让，依法应当登记的已经登记、不需要登记的已经交付给受让人，受让人取得所有权；原所有权人可以向无处分权人请求损害赔偿
遗失物	第三百一十四条至第三百一十八条	拾得人应当返还权利人或者送交有关部门；有关部门收到后，知道权利人的应当通知其领取，不知道的应当及时发布招领公告；自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有
添附	第三百二十二条	因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定
孳息	第三百二十一条	天然孳息由所有权人取得，既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得；法定孳息按照约定取得，没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（第二百四十条）。遗失物不适用一般的善意取得：所有权人或者其他权利人有权追回遗失物；该遗失物通过转让被他人占有的，权利人可以向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物（第三百一十二条）。