用益物权、担保物权与占有

本节导读

这一节对应大纲民法学第十一章「用益物权」、第十二章「担保物权」和第十三章「占有」。用益物权和担保物权都是在他人之物上设立的定限物权：前者让人「用」别人的东西，后者让债权人在债务人不还钱时「卖」别人的东西优先受偿。占有则是对物事实上的控制，民法典对它单独加以保护。

这部分条文多、数字多，学习时建议按「怎么设立（登记还是交付、何时设立）—有什么效力—怎么消灭」的顺序整理每一种权利。抵押权的条文最多，设立时间、顺位、与租赁和买受人的关系要逐条掌握。

用益物权概述

用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利（第三百二十三条）。它是定限物权，以对物的使用和收益为目的，客体主要是不动产。民法典规定的用益物权有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权五种；依法取得的海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，也受法律保护。

土地上的三种用益物权

权利	主体与客体	设立	主要内容
土地承包经营权	农户对其承包经营的耕地、林地、草地等	自土地承包经营权合同生效时设立	耕地承包期三十年，草地三十年至五十年，林地三十年至七十年，届满可以依法继续承包；可以依法互换、转让，未经登记不得对抗善意第三人；可以出租、入股等方式流转土地经营权
建设用地使用权	对国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施	出让或者划拨；经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让；自登记时设立	可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；建设用地使用权与地上建筑物一并处分
宅基地使用权	农村集体经济组织成员对集体所有的土地建造住宅及其附属设施	取得、行使和转让适用土地管理的法律和国家有关规定	宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭，对失去宅基地的村民应当依法重新分配

土地经营权。土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权（第三百三十九条）。流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立；当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人（第三百四十一条）。

房地一并处分。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物等占用范围内的建设用地使用权一并处分（第三百五十六条、第三百五十七条）。

期限届满。住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理；非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理（第三百五十九条）。

居住权

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要（第三百六十六条）。

环节	规则
设立	当事人应当采用书面形式订立居住权合同；居住权无偿设立，当事人另有约定的除外；应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立；以遗嘱方式设立的，参照适用居住权一章的规定
内容	居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外（第三百六十九条）
消灭	居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记

地役权

地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益；他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地（第三百七十二条）。和相邻关系不同，地役权由当事人约定设立，可以约定超出「必要便利」的利用。

环节	规则
设立	采用书面形式订立地役权合同；地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的可以申请登记，未经登记，不得对抗善意第三人
内容	供役地权利人应当允许地役权人利用其不动产，不得妨害；地役权人应当按照约定的目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制；地役权期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限
从属性	地役权不得单独转让，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，合同另有约定的除外；地役权不得单独抵押
消灭	地役权人违反法律规定或者合同约定滥用地役权，或者有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭（第三百八十四条）

担保物权概述

担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，法律另有规定的除外（第三百八十六条）。

担保物权有四个特征：从属性，担保合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效的，担保合同无效，法律另有规定的除外（第三百八十八条）；不可分性，债权全部受偿之前，担保物权人可以就担保财产的全部行使权利；物上代位性，担保期间担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿（第三百九十条）；优先受偿性。

担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的按照其约定（第三百八十九条）。第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任（第三百九十一条）。被担保的债权既有物的担保又有人的担保，没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以选择实现物的担保或者请求保证人承担保证责任（第三百九十二条）。

担保物权可以分为意定担保物权（抵押权、质权）和法定担保物权（留置权）。担保物权因主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权或者法律规定的其他情形而消灭（第三百九十三条）。

抵押权

概念与设立

为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿（第三百九十四条）。

问题	规则
可以抵押的财产	建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；海域使用权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产（第三百九十五条）
不得抵押的财产	土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权（法律规定可以抵押的除外）；为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产等（第三百九十九条）
房地一并抵押	以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（第三百九十七条）
合同形式与流押	应当订立书面抵押合同；履行期限届满前约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿（第四百条、第四百零一条）
不动产抵押的设立	以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立（第四百零二条）
动产抵押的设立	抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人（第四百零三条）

效力

问题	规则
正常经营买受人	以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人（第四百零四条）
先租后押	抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响（第四百零五条）；抵押权设立后才出租的，一般认为租赁关系不得对抗已经登记的抵押权
抵押期间转让	抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的按照约定；抵押财产转让的，抵押权不受影响；抵押人应当及时通知抵押权人（第四百零六条）
价值减少	抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求停止其行为；价值减少的，有权请求恢复价值或者提供相应的担保（第四百零八条）
新增建筑物	建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产，实现抵押权时与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿（第四百一十七条）

顺位与实现

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖所得的价款：抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；已经登记的先于未登记的受偿；都未登记的，按照债权比例清偿（第四百一十四条）。

债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价，或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿；协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议；没有达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产（第四百一十条）。价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿（第四百一十三条）。抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护（第四百一十九条）。