物权通则与所有权

本节导读

这一节对应大纲民法学第九章「物权通则」和第十章「所有权」。物权解决的是「物归谁、谁能怎么用」的问题，和合同编解决的「谁欠谁什么」相对应。物权通则讲所有物权共用的规则：物权有哪些特征、怎样设立和转让、登记有什么效力、受到侵害怎么保护；所有权一章讲最完整的物权，以及善意取得、建筑物区分所有权、相邻关系、共有等制度。

学习时注意两组对照：一是「合同效力」和「物权变动」分开判断（区分原则），房屋买卖没过户，合同照样有效；二是不动产看登记、动产看交付，机动车等特殊动产交付即转移，登记只管对抗。

物权概述

概念、特征与效力

民法典第一百一十四条规定：物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。和债权相比，物权是支配权、绝对权（对世权），客体是特定的物，具有排他性。

物权有四项效力：排他效力，同一物上不能并存两个内容相互冲突的物权；优先效力，同一物上物权优先于债权，先设立的物权一般优先于后设立的物权；追及效力，标的物不论辗转到谁的手里，权利人都可以依法追及物之所在行使权利（受善意取得等制度限制）；物上请求权效力，物权受到妨害时可以请求返还原物、排除妨害等。

物权的分类

分类	区分标准	举例
完全物权和定限物权	权能是否完整	所有权是完全物权；用益物权、担保物权是在他人之物上设立的定限物权
用益物权和担保物权	定限物权的目的是使用收益还是担保债权	用益：建设用地使用权、居住权；担保：抵押权、质权
动产物权、不动产物权和以权利为客体的物权	客体的类型	以权利为客体的物权，如以可转让的权利设立的质权
主物权和从物权	能否独立存在	担保物权从属于主债权，是从物权
意定物权和法定物权	依当事人意思设立还是依法律规定直接发生	意定物权如抵押权、质权

物权法的基本原则

原则	内容
平等保护原则	国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯（第二百零七条）
物权客体特定原则	物权的客体应当是特定的、独立的物，一物之上只能成立一个所有权
物权法定原则	物权的种类和内容，由法律规定（第一百一十六条）；当事人不能自创物权种类，约定违反的，不发生物权效力
公示、公信原则	不动产物权的变动依法登记，动产物权的设立和转让依法交付（第二百零八条）；善意第三人信赖公示而取得的权利受保护

物权的变动

区分原则

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力（第二百一十五条）。合同是否有效、物权是否变动，要分两步判断。

基于法律行为的物权变动

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外；依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记（第二百零九条）。依法应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（第二百一十四条）。

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外（第二百二十四条）。船舶、航空器和机动车等特殊动产的物权变动，未经登记，不得对抗善意第三人（第二百二十五条）。除现实交付外，还有三种观念交付：

交付方式	条文	规则
简易交付	第二百二十六条	动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力
指示交付	第二百二十七条	动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付
占有改定	第二百二十八条	动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力

非基于法律行为的物权变动

因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力；因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（第二百二十九条至第二百三十一条）。依照这三条享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力（第二百三十二条）。

不动产登记

不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。登记的类型包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记，以及几种保护性的登记：

类型	规则
更正登记	权利人、利害关系人认为登记簿记载的事项错误的，可以申请；登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正（第二百二十条第一款）
异议登记	登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请；申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效；异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（第二百二十条第二款）
预告登记	买卖房屋或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定申请；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效（第二百二十一条）

登记的效力：不动产登记簿是物权归属和内容的根据（第二百一十六条）；不动产权属证书记载的事项与登记簿不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准（第二百一十七条）。

登记错误的责任：当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿（第二百二十二条）。

物权的保护

方式	条文	适用情形
确认物权	第二百三十四条	因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利
返还原物	第二百三十五条	无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物
排除妨害、消除危险	第二百三十六条	妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险
修理、重作、更换或者恢复原状	第二百三十七条	造成不动产或者动产毁损的
损害赔偿	第二百三十八条	侵害物权，造成权利人损害的，可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任

这些方式可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用（第二百三十九条）。

所有权

概念、分类、权能与限制

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（第二百四十条），其中处分是所有权最核心的权能。所有权可以分为不动产所有权与动产所有权，单一所有权与多数人所有权（共有），国家所有权、集体所有权和私人所有权。

所有权也受限制。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产，并依法给予补偿（第二百四十三条）；因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，可以依法征用组织、个人的不动产或者动产，使用后应当返还，毁损、灭失的应当给予补偿（第二百四十五条）。相邻关系也是对所有权的限制。

所有权的取得

方式	含义	主要情形
原始取得	不以他人既有的所有权为根据而取得	生产、收取孳息、添附、善意取得、没收、征收等
继受取得	以他人既有的所有权为根据而取得	买卖、赠与、互易、继承、受遗赠等

善意取得。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；但同时符合下列条件的，受让人取得所有权：受让人受让时是善意；以合理的价格转让；依法应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人取得所有权后，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿（第三百一十一条）。善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，受让时知道或者应当知道该权利的除外（第三百一十三条）。

拾得遗失物。拾得遗失物，应当返还权利人，拾得人应当及时通知权利人领取或者送交公安等有关部门；拾得人在送交前应当妥善保管。权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用；权利人悬赏寻找遗失物的，领取时应当按照承诺履行义务；拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务（第三百一十四条至第三百一十七条）。遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有（第三百一十八条）。遗失物被他人通过转让占有的，权利人可以向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物（第三百一十二条）。