物权：所有权、用益物权与担保物权

本节导读

这一节对应大纲民法编第八章「物权和物权法概述」、第九章「所有权」、第十章「用益物权」和第十一章「担保物权」。物权编的规则环环相扣：先弄懂物权变动的公示方式，后面的善意取得、抵押登记才好理解。

常见的考法是情境选择题：房屋卖了没过户、东西借给别人被卖掉、抵押没登记，问权利归谁；名词解释和简答可能考「物权法定」「善意取得」「抵押权与质权的区别」（常见资料的说法，以当年考试大纲为准）。本节按《民法典》物权编编写；2020 年 12 月 30 日发布的首批民法典配套司法解释里有物权、担保制度两件，与民法典同步于 2021 年 1 月 1 日施行，本节只讲民法典条文本身的规则，以当年考试大纲与现行法律文本为准。

物权概述

物权的特征与效力

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。与债权相比，物权是支配权、绝对权，具有排他性，客体是特定的物。物权的效力，通行教材一般列排他效力、优先效力和物权请求权（返还原物、排除妨害、消除危险等），也有教材另列追及效力。

物权的基本原则

原则	含义
物权法定原则	物权的种类和内容由法律规定，当事人不能通过约定创设法律没有规定的物权
一物一权原则	一个物上只能成立一个所有权；一个所有权的客体是一个独立物
公示公信原则	物权变动要以法定方式公示（不动产登记、动产交付），公示具有使人相信的效力
平等保护原则	国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护

物权变动

对象	变动规则
不动产	设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外
动产	设立和转让，自交付时发生效力，法律另有规定的除外
船舶、航空器和机动车	物权自交付时变动，但未经登记，不得对抗善意第三人

合同效力与物权变动要区分开：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力，只是物权还没有变动。

此外，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的，自法律文书或者征收决定生效时发生效力；因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。

所有权

所有权的权能与建筑物区分所有权

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，处分是最核心的权能。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，这就是建筑物区分所有权。

相邻关系

相邻关系是相互毗邻的不动产权利人之间，在行使所有权或者使用权时，因相互给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。民法典规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。主要类型有：用水、排水；通行；因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等利用相邻土地、建筑物；建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；不得违反国家规定弃置固体废物、排放污染物等有害物质；挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

共有

比较项	按份共有	共同共有
份额	按照份额享有所有权	不分份额，共同享有
处分共有物或者重大修缮、变更性质或用途	经占份额三分之二以上的共有人同意，另有约定的除外	经全体共同共有人同意，另有约定的除外
转让份额	可以转让自己的份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利	共有关系存续期间一般不能分出份额
推定	对共有关系没有约定或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有

善意取得

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人原则上有权追回；但同时符合下列条件的，受让人取得所有权：受让时是善意；以合理的价格转让；依法应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原所有权人可以向无处分权人请求损害赔偿。

遗失物有特别规定：权利人有权自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得的，权利人请求返还时应当支付受让人所付的费用。